最新!中国新设3个自贸区,会带动房价上涨吗?

近日,中国自贸区又“上新”了。
国务院印发了北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自由贸易试验区扩展区域方案。

其中,北京自贸区包括科技创新、国际商务服务、高端产业三大片区;湖南自贸区涵盖长沙、岳阳、郴州三个片区,安徽自贸区涵盖合肥、芜湖、蚌埠三个城市,浙江自贸区则扩容到宁波、义乌等市。
1、为何新增三个自贸区?
商务部研究院国际市场研究所副所长白明表示,新增北京、湖南、安徽自贸试验区,一方面是新时代推进改革开放的重要战略举措,另一方面,这三地在科技发展方面各具特色,能够集中体现我国未来高端科技和高端产业发展方向,有助于带动区域经济转型发展,并带动全国其他各地自贸试验区调结构。
从区域发展角度看,北京在京津冀一体化中发展条件最好,湖南连接粤港澳大湾区和长江经济带,安徽处于长三角区域,有利于带动整个长三角地区“自贸一体化”。整体上看,把这三地纳入自贸试验区除了带动区域开放和经济发展外,还能推动全国自贸试验区在科技发展方面“脱胎换骨”。
随着这三个自贸区的设立,我国自贸区从此前的18个增加至21个。自此,我国自贸区从沿海、沿边走向内陆,形成多点开花、多点辐射的态势。

2、全国21个自贸区,
哪些自贸区最有含金量?
如今的自贸区可以说是遍地开花。那么,众多自贸区中,哪些含金量比较大?
①开拓者——上海、广东自贸区
上海自贸区,于2013年9月27日成立,是我国内地第一个自贸区。2019年扩容之后,新增了临港新片区。上海自贸区占地面积为120.72平方公里,约占上海土地面积的1.9%,但却在2017年创造了上海市25%的GDP,创造了40%的外贸进出口总额。又因为其在国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心等诸多红利加持下,上海自贸区的地位便高于其他省份的自贸区。
正是因为上海自贸区取得的“开花结果”,自此,自贸区便一路南下。广东自贸区也在这样的大背景之下于2015年成立。
当前,广东自贸区的片区有三个,分别是广州南沙、深圳前海和珠海横琴。这三大片区,以粤港澳大湾区为腹地,对接着香港、澳门两大经济重镇,成为了中国经济密度最高的区域。

仅2019年一年,广东自贸区外贸进出口就达到了11535.35亿元,开通了250条国际航线,集装箱吞吐量超过2700万标箱,各项指标排在全国自贸区的前列。
②定位最高——北京自贸区
在9月21日宣布设立自贸区的方案中,北京无疑是最亮眼的。
从定位来看,北京自贸区是全球影响力的科技创新中心、服务业扩大开放先行区、数字经济试验区。这意味着北京肩负着比一般城市更高的重任,开始承担更多的经济功能。

值得注意的是,相比于其他以货物贸易为对象的自贸区,北京自贸区则以服务贸易为对象,以科技创新、服务业开放、数字经济为主要特征。这也是源于北京的第三产业最发达。
2019年,在四大一线城市中,北京第三产业增加值在GDP的占比为83.5%,而上海、广州、深圳分别为72.7%、71.62、60.9%。此外,北京还有四大银行,京东、百度等科技巨头,中影、华谊等影视行业大咖……聚集了各行各业的一流资源,实力足以吊打全国。因此,选择北京作为服务贸易自贸区的“第一城”,是众望所归。
除此之外,还有被称为超级版自贸区的海南自贸港,其最大特色在于“零关税,低税率,封关运作”。自此,海南成为“我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户”。
3、自贸区的设立,
会带动房价上涨吗?
2013年,全国第一个自贸区在上海设立,上海楼市也变得“火”起来。上海自贸区挂牌前后,住宅土地溢价率上升100%-150%。挂牌不到3个月,浦东拍出一块溢价率高达445%的商用土地。
再看深圳前海片区,2014年的房价还不到4万/㎡,自2015年,广东自贸区设立后,房价也随着规划大涨,当年涨幅高达40%。现如今,前海片区已经高达11万/㎡。

但是,并非所有自贸区的设立,都能带动房价的大幅上涨。
2015年,福建自贸区与广东同一年份设立,共有福州、厦门、平潭三个片区。
据国家统计局公布的数据显示,当年的商品房销售均价11653元/㎡,此后的两年分别是11089元/㎡、11057元/㎡。相比之下,厦门仿佛开启上涨通道,从1.6万/㎡飙升到2.3万/㎡。几年下来,福州的房价涨幅,远不如厦门。
另外,还有一些自贸区在设立以后,先上涨后下降。比如辽宁营口、河南开封等,设立自贸区以后,房价并没有出现大幅上涨。
究其根本,自贸区能推动房价持续上涨的主要原因是看城市的产业发展和人口增长。这也是我们经常提到的:城市的经济、人口基本面好,能吸引更多人口流入,其房地产市场会更为活跃,具备房价上涨的基本条件。
一般而言,自贸区的设立,能为城市带来更多的政策红利,产生直接利好,比如招商引资带来大批产业、企业和相关配套,吸引更多人才涌入。短期来看,政策红利提升了该区域价值上涨的市场心理预期,一定程度上,带动房价的上涨。但从长期来看,任何政策的利好和规划的落地都是一个长期过程,在没有良好的城市基本面支撑,没有快速带来产业、人流,或者所在区域的资源稀释较为厉害的情况下,是很难长期维持房价的大幅上涨。
4、小 结
总的来说,自贸区就像一个平台,在这个平台之上能创造怎样的奇迹?取决于各个区域如何结合地方特色,扬长避短,踏出一条符合自身经济发展的道路。
对于楼市而言,确实有一定利好,但需以当地城市经济和自贸区的良好发展及价值兑现为前提,主要还是看能否带来就业、人口与住房需求的诸方面变化。
注:相关资料源于中国政府网、智谷趋势及相关行业平台